En el sur de Florida, los precios medios cayeron un poco en agosto, y muchos licenciatarios ven eso como algo bueno después de meses de aumentos de precios que "no eran ni normales ni sostenibles".

MIAMI – Los precios de la vivienda volvieron a caer el mes pasado en el condado de Miami-Dade y descendieron por primera vez en meses en el vecino condado de Broward, una señal alentadora para los aspirantes a compradores de vivienda.

El precio medio de venta de Miami-Dade se redujo a $551,250 para una vivienda unifamiliar en agosto, frente a los $570,000 del mes anterior, según el informe mensual de ventas publicado el miércoles por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami. Los precios de los condominios también cayeron a un punto medio de $375,000 desde $380,000 en julio.

Las disminuciones de precios en Miami-Dade representan el segundo mes consecutivo, luego de subir constantemente de septiembre a junio y alcanzar marcas históricas de $579,000 para una casa y $410,000 para un condominio.

“Los precios nunca suben para siempre”, dijo Ana Bozovic, fundadora y analista del mercado inmobiliario de Analytics Miami. “El aumento constante que hemos tenido hasta mediados de 2022 no fue normal ni sostenible”.

En agosto, Broward mostró los primeros signos de un debilitamiento del mercado inmobiliario residencial. Aunque los precios de los condominios se mantuvieron estables en una mediana de $265,000, el precio medio de venta de una casa cayó a $562,500 desde $600,000 en julio.

El mercado inmobiliario del sur de Florida se ha sobrecalentado durante los dos años de pandemia debido a la escasez de viviendas disponibles y a la afluencia de compradores de otros estados que decidieron llamar a la zona su nuevo hogar. Eso impulsó la demanda y los precios, ya que muchos de estos recién llegados superaron las ofertas de los residentes locales y pagaron en efectivo por casas y condominios.

El cambio dramático inducido por la pandemia en el lugar de trabajo de cuello blanco de los edificios de oficinas a los hogares, lo que permite a los profesionales de la tecnología, las finanzas, el derecho y otros trabajar de forma remota desde cualquier lugar durante la pandemia, ha empeorado drásticamente una crisis de asequibilidad de la vivienda en el sur de la Florida que comenzó mucho antes de la pandemia. El coronavirus surgió en marzo de 2020.

Los nativos y los residentes de mucho tiempo en Miami-Dade y Broward han estado esperando al margen, apostando a que los precios desbocados de la vivienda finalmente se calmarían.

Por ahora, el sur de la Florida todavía tiene pocas opciones para las personas decididas a comprar una casa. Miami-Dade tiene un inventario disponible de 3,3 meses de casas y 3,4 meses de condominios. Broward tiene suministros de 2,5 meses de casas y 2,1 meses de condominios. Esto está lejos de ser un mercado equilibrado, que normalmente tiene de cinco a siete meses de suministro de viviendas para comprar.

Las transacciones totales de venta de viviendas aumentaron de julio a agosto en toda la región. Miami-Dade reportó 2.505 ventas, frente a las 2.375, mientras que Broward registró 2.700 transacciones, superior a las 2.575 de julio. Siguiendo con una tendencia más prolongada, casi la mitad de los compradores el mes pasado pagaron las casas en efectivo, para evitar probablemente el aumento de las tasas de interés de las hipotecas, dicen los expertos, tanto en Miami-Dade como en Broward.

El profesor de finanzas de Florida Atlantic University, Ken H. Johnson, experto en el mercado inmobiliario, dijo que las tasas de interés seguirán aumentando durante el resto del año.

El miércoles, la Reserva Federal anunció su quinto aumento en su tasa de interés de referencia en 2022, el tercer aumento de tres cuartas partes del 1%, medidas agresivas para tratar de reducir la persistente inflación de los precios al consumidor. Las subidas de tipos de la Fed han llevado las hipotecas convencionales a 30 años a una media del 6%, el doble que hace un año y el nivel más alto desde 2008.

Johnson cree que parte de la estrategia de lucha contra la inflación de la Fed para seguir aumentando las tasas de interés es limitar el poder adquisitivo del consumidor. Un elemento del pensamiento de la Reserva Federal, dijo, es que a medida que aumentan las tasas hipotecarias, menos personas pedirán prestado contra el valor líquido de sus viviendas a través de líneas de crédito sobre el valor líquido de la vivienda.

“La Fed es consciente de que tenemos disponibilidad de crédito impulsada por el tamaño de las acciones en nuestra casa y la Fed está preocupada por construir líneas de crédito más grandes”, dijo Johnson. "A muchos de nosotros nos preocupa que esto esté creando otra forma de oferta monetaria sobre la que la Fed no tiene control".

Mientras tanto, Joey Francilus, nativo de North Miami y estratega digital, ha estado comprando una casa, pero está reevaluando el cronograma debido a los saltos en las tasas de interés y los aumentos prolongados de los precios al consumidor. El hombre de 32 años quiere comprar para fines de 2023 una casa de tres habitaciones y dos baños en North Miami, similar a la casa donde creció. Su madre, Marie Severe Jean-Francois, emigró de Haití a la ciudad de Nueva York en 1979 y poco después se mudó a Miami. Compró su casa en 1998 por $88,000. Hoy en día, está valorado en $ 400,000.

Francilus teme que los recién llegados al sur de la Florida con mucho dinero continúen expulsando a los residentes de toda la vida como él.

“Podemos tener crecimiento”, dijo, del mercado inmobiliario. “Pero si estamos poniendo precio a las mismas personas que hacen de esta ciudad lo que es, entonces, ¿cuál es el costo? Estamos perdiendo nuestra esencia, si las personas que forman este pueblo no pueden permitirse vivir aquí”.

La profesora de la Escuela de Negocios de la Universidad George Washington, Vanessa Perry, estudia la brecha de propiedad de vivienda y cree que los aspirantes a compradores de vivienda por primera vez como Francilus se ven más obstaculizados que otros por las tasas hipotecarias más altas.

“Esa es una restricción particular con la que nos enfrentamos ahora, porque los precios de la vivienda son muy altos y estamos viendo tasas tan enormes de apreciación de los precios de la vivienda durante la pandemia”, dijo Perry. “Hace que sea aún más difícil para el comprador de vivienda por primera vez ingresar al mercado, porque necesitan una hipoteca para comprar una casa y calificar para esa hipoteca es aún más difícil que hace un año”.